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 標題  |
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wind hsu
剛剛入門
Taiwan
49 Posts |
 Posted - 06/18/2023 : 18:10:52
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| 基地4個月就是這麼過的，每周六1800放假回家補眠就好。每周除1班留守外，年輕時耐操阿，出社會在公司72小時不眠不休都在幹了，還好啦。伏地挺身分段做，一晚2千下很正常啊，在駐地體能就9點5分作到11點了，預士更慘，通常操到1點。80年代這種操課強度很正常啊 |
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小毛
我是老鳥
Taiwan
10744 Posts |
Posted - 08/07/2023 : 10:47:28
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政府打房的下一步呢？
鼓勵房東加入社會住宅出租網，可以獲得房屋稅減免。未加入社會住宅出租網則房東不但不能享受房屋稅減免，還要依據擁有的房屋數量累進課稅....還有租金所得列入所得稅。
要仿照歐洲訂定各地區房租上限(天花板)嗎？這會阻止都更的意願但對於無殼蝸牛來說會有較便宜但品質也不佳的房子可以租....
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Harvida
路人甲乙丙
3254 Posts |
Posted - 08/07/2023 : 13:37:27
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| 美國利率低時不要再政策做多；美國利率高時，不要壓利率，不要示警，不要補助。改餘屋的統計定義，再壓餘屋貸款成數。讓市場機制跑跑看，先不要談打房，跟控制房租。 |
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cwchang2100
我是老鳥
Cayman Islands
17243 Posts |
Posted - 08/07/2023 : 15:00:07
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打房的會有個不公平的問題,就是一些人的房子是辛苦賺來的,政府要他們辛苦賺來的房子跌價,那是說不太過去.
所以,國父講的房屋增值稅,其實應該要認真徵收,那些沒有付出努力,坐等漲價獲利的才應該被壓制.
另外,就是房屋的保有成本太低,應該要把非自用住宅的稅賦提高.
並且,要因應市容老舊的問題,需要制定法律,強迫老舊房屋要整修,提高持有老舊房屋的成本.
這樣也能間接逼迫屋主去都更,因為老舊房子的維修費用變高,持有老舊房屋要變成一種負擔.
當然,如果是沒錢的屋主,政府可以徵收來都更,付給符合市價的補償費,並且給予社宅的租用資格.
至於房租的部分,政府可以考慮委託物業管理公司的方式,來管制房租.
房屋店鋪的租賃需要透過物業管理公司,租金的收取和轉帳給屋主也是公司專業來管理.
這樣公司可收取手續費,也能避免逃漏稅的問題.房租則有一定的公式來計算,也能透過管理公司根據供需來調節租金.
這些細節在立法的時候可以再考慮修改.
這些手段綜合起來,可能可以解決房價漲太兇和市容老舊的都更問題.
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這些秘密話語來自活著的耶穌，由迪迪摩斯•猶大•多馬記錄。
他說：「任何人發現了這些話的意義，將不會嚐到死亡的滋味。」
多馬福音第1節 |
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小毛
我是老鳥
Taiwan
10744 Posts |
Posted - 08/07/2023 : 15:53:25
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所以要搞清楚目的。
如果目的是人人有房住，以台灣超高的空屋率，就是要想辦法讓這些空屋能平價的進入租屋市場。不用來出租的空房就是用高空屋稅，不加入社會住宅租屋網的出租房就不能享有房屋稅減免。而社會住宅租屋網可以抑制房租價格，讓有需要的人可以合理的價格租到房子。
如果目的是人人買得起房子，那手段就不一樣，像是透過房貸利率市場的分級辦法(如第幾套房子貸款利率與成數會不同)來限制投資客低成本套利。但是這對於物價上漲與人工短缺造成的房屋漲價應該是沒用。政府能用的手段大概只剩透過大量興建社會住宅，販售房屋使用權，但民眾沒有所有權的方式來降低擁有房屋的成本(使用權)。
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Harvida
路人甲乙丙
3254 Posts |
Posted - 08/07/2023 : 15:58:24
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我有一點絕望，當然大家討論看看，或政治人物比我們高明也行。
基本上在雙北桃園，政治人物在過去20年這段大行情（SARS結束），沒有把資金導引到臺北市與新北市的都市更新，反而重在配合素地、空地的取得與提供，是錯的。連社會住宅也是資源錯置。不生育不購屋的北漂族的居住需求，建議是更大量的租金補助。
臺北市跟新北市的老社區，甚至是遠離捷運巷子裡的大安、信義，會在嬰兒潮1946-1956這輩到80歲以後，進入類似極限村落的狀態。
簡單說資金與剛性需求，沒有辦法支撐未來的臺北市。雙北，接下來是桃園，勢必在未來50年內出現大量點狀的廢墟、貧民窟。 |
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小毛
我是老鳥
Taiwan
10744 Posts |
Posted - 08/07/2023 : 16:17:36
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都更或許會自己找到出路....
像是超過五十年的房子，第一代的屋主逐漸凋零，後代參與自辦都更的意願會提高。
對於自辦都更政府有個超級手段叫做容積率限制，但是不能輕易放出來.......
像是30坪房子參與自辦都更，最後還給你45~60坪(兩戶)，建商可以獲得總坪數的30%，自辦都更的成功率馬上爆增你信不信...但是犧牲的可能就是每層樓高度與住宅密度....
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Edited by - 小毛 on 08/07/2023 16:23:29 |
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fanity
路人甲乙丙
2208 Posts |
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Harvida
路人甲乙丙
3254 Posts |
Posted - 08/08/2023 : 11:48:38
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幾個觀察,幾個胡思亂想:
1.台北市蛋白區一些五樓公寓,屋齡40年上下,1300萬,不好賣。再放5年或10年是甚麼價錢?200年做得完的都更,等得到嗎?
2.30多歲非警調審檢年輕公務員夫妻買20多年屋齡的永和電梯大廈,20層上下,這很難都更。買到1400萬。退休的時候,能有多少現金?那時60多年的房子,還好不好住?換電梯就很麻煩。
3.雙北,維持第一次登記的成屋,但超過"5年"未賣出的有幾戶?這公部門不統計,目前只有5年內的統計。
4.岳父岳母羅東五樓的公寓住三樓,四五樓幾乎已經沒住人,屋主人在台北跟台中冬山五結...,雖然身體健康口袋很滿,上下樓沒問題,但現在漏水要處理很麻煩。
年輕人買房子要小心,現在很難遇到大行情了,所以一般能力的人就是一買定終身,很難小換大,新換舊,一不小心就買到50年後的廢墟。自己經濟能力重要,也要觀察同個公寓/社區的人經濟能力。 |
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小毛
我是老鳥
Taiwan
10744 Posts |
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Harvida
路人甲乙丙
3254 Posts |
Posted - 08/08/2023 : 12:53:33
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沒房住就是遊民,但遊民不算多,一方面8成的房屋自有率,這兩個指標來看,真的要打房或控制房租?這兩個副作用也很大。
或許,政府先讓市場機制運作一段時間,漲段不要推,跌段不要拉。可以不打房,但政府把資金導引去房地產是不對的,看不出公益性。試試看。
打房,社會住宅...基本上是行政的第三型錯誤--問題認定出錯。我個人認為是都市計畫出問題,而不是要衝高房屋自有率,也不是房價要跌或要漲,或要壓房租。
我們的資金與剛需(人口.婚配)只能支撐現有(時點大概切在2003年甚至更早)都市的持續運作。
摘自臺北市政府的網站:
"政府為了使人民生活有秩序,提供不同的需求,例如居住空間 休閒活動場所、學校、交通運輸及購物等等需求,政府就對土 地使用合理的規劃,讓都市有計畫的均衡發展,都市景觀更 為美觀且具特色,讓人民能夠擁有更舒適的生活環境。"
短期內我們註定是失敗了。我們還在處理日本50年前處理的交通安全問題是其一證。
戰後嬰兒潮對下一代未婚配,未買房感受的壓力,北漂族的壓力(婚配,在台北買房的壓力),建商的手腕,政客的缺乏遠見,決定了未來大概70年的都市樣貌。二戰後的嬰兒潮,台灣必須用150年來吸收平緩這樣的衝擊。或許也可以說,台灣人的焦慮放錯地方了。
從永和開車過來中正區,沿者和平西路,重慶南路,羅斯福路,牯嶺街繞一圈,多少燈永遠沒亮,用來保值的豪宅,50年後又有多少的價值呢?車停了,到南昌路商圈吃個晚餐吧,大部分是在地的老人,要出來倒垃圾了,10年後,這是如何的社區? |
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helldog
路人甲乙丙
4791 Posts |
Posted - 08/08/2023 : 21:04:45
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和平西路、重慶南路、羅斯福路、牯嶺街 這些地方從來就不是商圈，是住宅區；20年前就是這樣，10年後還是這樣。
還有，你是幾點看到垃圾車的，如果是6~7點，當然是家裡的老人幫忙出來倒垃圾；說難聽與現實點的，家裡如果住了老人，等於多了"免費傭人"，光是接送孩子上下學、爺爺奶奶帶小孩去補習班，就讓雙薪父母的壓力降低很多。
還有，如果你覺得這些地段都是"老人"在住，要先想一想為何老人喜歡住這裡?是否因為這邊比較寧靜與舒適?
quote:
Originally posted by Harvida
沒房住就是遊民,但遊民不算多,一方面8成的房屋自有率,這兩個指標來看,真的要打房或控制房租?這兩個副作用也很大。
或許,政府先讓市場機制運作一段時間,漲段不要推,跌段不要拉。可以不打房,但政府把資金導引去房地產是不對的,看不出公益性。試試看。
打房,社會住宅...基本上是行政的第三型錯誤--問題認定出錯。我個人認為是都市計畫出問題,而不是要衝高房屋自有率,也不是房價要跌或要漲,或要壓房租。
我們的資金與剛需(人口.婚配)只能支撐現有(時點大概切在2003年甚至更早)都市的持續運作。
摘自臺北市政府的網站:
"政府為了使人民生活有秩序,提供不同的需求,例如居住空間 休閒活動場所、學校、交通運輸及購物等等需求,政府就對土 地使用合理的規劃,讓都市有計畫的均衡發展,都市景觀更 為美觀且具特色,讓人民能夠擁有更舒適的生活環境。"
短期內我們註定是失敗了。我們還在處理日本50年前處理的交通安全問題是其一證。
戰後嬰兒潮對下一代未婚配,未買房感受的壓力,北漂族的壓力(婚配,在台北買房的壓力),建商的手腕,政客的缺乏遠見,決定了未來大概70年的都市樣貌。二戰後的嬰兒潮,台灣必須用150年來吸收平緩這樣的衝擊。或許也可以說,台灣人的焦慮放錯地方了。
從永和開車過來中正區,沿者和平西路,重慶南路,羅斯福路,牯嶺街繞一圈,多少燈永遠沒亮,用來保值的豪宅,50年後又有多少的價值呢?車停了,到南昌路商圈吃個晚餐吧,大部分是在地的老人,要出來倒垃圾了,10年後,這是如何的社區?
裝神弄鬼一整天，
撒潑噴糞最愛現，
肚中墨汁無半罐，
媽寶地狗是半仙。 |
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fanity
路人甲乙丙
2208 Posts |
Posted - 08/08/2023 : 21:30:59
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現在一直都有一個迷思
談到買房住房就都只會去討論北部 這是個很荒謬的現象
就好像716遊行有個人說的話 "為什麼我在大安區買不起房子"
當2300萬人腦子裡只有在北部定居的想法的時候
這不是2300萬人腦子有病就是這個政府嚴重不開發其他區域分流居住人口
所以當朝政府目前努力的目標其實壓根不是要在北部打房
而是要把住房需求從北部往南部引流出去
所以才會搞出各種偏重南部的各式政策
台積電的建廠新計畫也是盡可能配合南部
創造南部經濟聚落把人口流動引向南部去 |
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Harvida
路人甲乙丙
3254 Posts |
Posted - 08/08/2023 : 23:46:51
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現在的話,台北市新北市確實還有很多小家庭可住的1500以內的房子。30000以內可入戶籍的好學區房,要找,但不難。房價-->少子化,多數說是這樣,我是有點懷疑的。台灣遊民相對少,房屋自有率高,注意力放住者有其屋,總覺得有點奇怪。柯+蔣,推了近十年的社宅??怪怪的。
20年後,中正區號稱保值的豪宅,可能還是空的;4.5樓公寓,老大哥老大姊們走了,絕大部分還是更新不了,他們的兒女,孫輩大部分已到新北跟桃園落戶生根。我也是傾向區域要均衡發展,還有已發展的台北市新北市不能變廢墟,重點可能要往這部分走,而不是台北市蓋社宅,新北重劃,賣公地蓋豪宅。 |
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小毛
我是老鳥
Taiwan
10744 Posts |
Posted - 08/08/2023 : 23:52:39
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選擇住哪裡，通常和求學或就業有關。但是買房子這件事，是國人根深蒂固的想法，伴隨著房地產增值大於通貨膨脹的速度的經驗法則沒被打破。國外有財政破產的市政府，整個房地產都垮了的案例，所以許多人都以租代買，不一定非得持有房地產的觀念。
若是房地產的市價遠大於薪水階層所能負擔的程度，政府就可以改朝向人人有房住的政策邁進，畢竟人人買的起房已經很難做到，動不動就千萬數千萬的房價難道要年輕人背四五十年房貸嗎?
抑制租金上漲，降低人民租得住所的成本，還要制式化契約的規範來避免惡意的剝削，但對於房東權益可能也需要有法院強制執行的保護，像是未繳交房租經過催促幾次後仍無法繳納，可請法院強制執行搬離到政府提供的臨時安置點。房東也不能利用契約條款惡意要求恢復房屋原狀行壓榨不續租房客。所以有個物業代管當中介或許會好些。社會住宅辦法應提供這樣的法源依據，房東只和物業代管聯繫，只有繳稅和支付租金的關聯。房客只和物業代管聯繫，只有房屋修繕和繳交房租的關係。
物業代管公司應年年接受社會住宅管理單位的評鑑，客訴多的公司應縮減社會住宅託管的房屋數甚至取消其託管權。
也就是說房東把房子託給社會住宅機構，社會住宅機構發給物業代管公司管理，民眾有租屋需求可以向社會住宅機構提出限定地區的申請，而租金等級由社會住宅機構依據屋況地點供需等等訂定該地區的租金級距，媒介物案和租客。租客滿意則和物業管理機構簽約制式契約，約定押金租金金額與交付方式，雙方房屋現況的勘驗紀錄，說明物業公司修繕的責任範圍。
物業公司則收取房客租金並扣除修繕與必要開支後定期交付給房東。
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Harvida
路人甲乙丙
3254 Posts |
Posted - 08/09/2023 : 15:26:46
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比較具體地說，1000出頭萬，萬華文山5樓公寓，或2房1500萬，5年內的電梯大廈，中正2房1600、十幾年的電梯大廈也不錯。大同、北投我沒住過且不談。這家庭年收150，應該是還可以負擔的。小孩要讀國語實小，中正區公寓可入籍30000要找，還是有。
住在古亭、植物園週邊為例，機能、氣氛目前算是相當好的了，買、租該跌到多少才對？
我小時候還住過雙園一帶，目前機能也還行。 |
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Harvida
路人甲乙丙
3254 Posts |
Posted - 08/12/2023 : 23:47:40
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| 或許雙北到了合併的時候了?如果把雙北合在一起看,幾千戶社宅分散在中永和,板橋土城新莊三重,會比塞在文山區更合理得多。 |
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小毛
我是老鳥
Taiwan
10744 Posts |
Posted - 08/13/2023 : 00:15:51
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所以論壇上的各位，是支持讓台灣能變成:
1.人人有房住？==>促進空屋進入租屋市場，可使用像是管制租金天花板，租金補貼，加重空屋稅等等手段來達成。
2.人人買得起房？ ==> 提供更多建案，打壓房價(如提高房屋稅)，增加持有多棟房屋的成本讓投資客釋出更多房子。央行利率手段對於持有多個房地產的逞罰性利率或降低房貸成數等等手段讓市場出現更多房子。
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Harvida
路人甲乙丙
3254 Posts |
Posted - 08/13/2023 : 10:07:31
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| 我傾向認為只有區域發展跟都市計畫與更新的問題，沒有太貴或租不到的問題。 |
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cph0516
路人甲乙丙
5417 Posts |
Posted - 08/13/2023 : 17:41:37
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資本主義社會
嚴格限制房價上漲.是違反資本市場的
就算蓋公宅
你也不一定住的起
看北市就好
成本就是這樣高.蓋的就是這樣爛.租金根本降不下來
先實施實坪制.減少各種弊端
照歐美國家方式
來實價課稅(1~3%).屋主把房子交給政府管轄(減低徵收稅金)
並限制地方政府
收取房屋稅與地價稅的使用方向
房屋稅
拿來蓋公宅.修繕有歷史價值老屋
地價稅
拿來基礎建設.改善交通或停車場
學新加坡那種(社會主義)
強制加入購屋存款保險.也就是公積金制度
力求均衡南北發展
雙北擠了700萬人不覺得太多嗎
算上桃園.基隆快1000萬人
南部多的是土地可以蓋房子
不然等2050年台灣人口少500萬時
房價必然崩盤 |
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gera
我是老鳥
6102 Posts |
Posted - 08/14/2023 : 10:20:12
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內政部今(21)日發布「111年H2低度用電宅(空屋)及待售新成屋(新建餘屋)統計」，全國「空屋」79萬5,186宅，佔全國住宅比例8.77%、較H1減7.5%，創歷史次低；
全國「新建餘屋」(成屋5年內未移轉房屋)111年Q4達8萬2,307宅，創統計以來史上新高！
一,人人有房住,不等於人人都能滿意的住在他們想住的房屋,事實上,這是兩件事.
人們真正想住的房屋,對他們來說(租金)太貴.而他們能夠負擔的房屋,則是總總不便.
另一個問題是,社區其實很排斥公宅,因為住得人素質偏低下,會拉低房價.
實際上來說,也的確如此,如果公權力不強制介入,在公共設施上不能夠引導與補貼,這些人根本不會重視他們自己的公共環境,
如果放任自流,就變成新的貧民窟.
二,人人買得起房,不等於能在北部買得起房,真要找房價便宜沒有嘛?
他們並不願意在真正的鄉下地區買房,當然這些便宜的房子也很難產生價值.
講難聽一些,真弄一批便宜房子他們也不會要的,因為肯定不會符合其心中的預期(工作,環境,戶型,價值增長).
這方面台灣應該以日本為方向,事實上過往二十幾年,中央政府有些太過於吃人民,
簡言之,就是台灣通膨,但薪水成長率跟不上,
貨幣政策的影響其實不小,這導致投資客特別是小型投資客太多,但新一代的年輕人買房壓力變大,
也就是說,低利環境下,建商建房主要的銷售對象其實是投資客,而不是年輕人,
房價變成擊鼓傳花的遊戲,不斷的被人為推高,
到某個程度後就變成很難下來了,央行不敢過於升息,在美國升息情況下對美元就會更多的貶值,這也不是好事.
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小毛
我是老鳥
Taiwan
10744 Posts |
Posted - 08/14/2023 : 10:40:24
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有能力的人可以選更好房子，但是生存不易的弱勢也要有個能生存的房子，至少水電衛浴要有。人人有房住目的是把納入社會住宅的房子平價出租。不參加社會住宅的房子自然是房租想高就高，但是房東的房屋稅不能抵減。有能力的人自然能去找更好的標的物，不需要遷就社會住宅。
另外擁有房子，如果社會住宅政府只願意出售使用權但不出售所有權，或許可以提供人人買得起的房子，但是年限到就會強制收回做都更。的確買房子大家都想要上班方便或是學區好或是有公園交通方便的地方，那種地方房價自然很難降下來。新的造鎮往往要幾十年才能發揮效益，像是桃園的青埔，台北淡海，非得要捷運或輕軌搞定後才慢慢有起色。
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Harvida
路人甲乙丙
3254 Posts |
Posted - 08/14/2023 : 13:26:18
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不管主漲或跌，通說認為現狀是資金撐出大半，我提供一個我認定的少數說：現狀基本上是剛需與臺灣人努力的成果。
主漲或跌的兩派，認為資金是主要原因，故前者認為需求下降，房價還是可以靠貨幣工具撐，後者是寧可相信政府萬能，可以讓房價跌到他們滿意的程度。或許都出於主觀的期待。
少數說認為政府在這個時點沒有衝擊不大的政策工具，在最後一波人口高峰邁入中年之後，也救不起來。
住房不是問題，問題在區域發展、都市計畫。
我覺得目前最重要的還是國家未來定位，內是公義與安全，譬如工安、交安、教育、司改。 |
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小毛
我是老鳥
Taiwan
10744 Posts |
Posted - 08/14/2023 : 14:51:26
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如果要引流到中南部人口密度較低，工作與教育就是必須解決的問題。像是新增工商研發或產業園區區，新增學校等等。
但台灣目前缺水缺電缺工........除了台積電那種的，新增園區能吸引到人嗎？畢竟各縣市早就規劃了很多蚊子園區招商招不到.......或是廠商買地養地就是不蓋廠，等著以後逢高賣掉.....
如果要有效益一點，說不定每50年就遷都一次，北中南輪流當首都，就能有效地引流到人口密度較低的地區。新首都的都市計畫也是以五十年的成長規模來規劃.......
保證房地產的土地價值都是從新來算.....
還有遷都應該會造成百萬等級的人口流動，全新的道路規劃，沒有老舊建物歷史問題....
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Edited by - 小毛 on 08/14/2023 15:02:47 |
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Harvida
路人甲乙丙
3254 Posts |
Posted - 08/14/2023 : 15:54:40
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現在說要遷都臺南，臺南又要漲一波了。佳里區的房價前陣子已經有新北的水準。我有一小塊地在佳里。
有資金讓臺南的捷運、生活空間到臺北市現在的水準？沒有。
房價是假議題，單純是對現狀不滿，又不知走向何處的集體投射。畢竟二戰與嬰兒潮，是巨大的影響。
人好好過日子，房地只是非常小的一塊，重要的還是生活品質。 |
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國家政策討論帖
